O fundo imobiliário FII IMMOBINVEST (IMMB11), o primeiro Fundo Imobiliário de Permuta do Ceará, atingiu um patrimônio gerencial avaliado em aproximadamente R$ 42 milhões (exatamente R$ 42.104.834,05), após a realização das duas primeiras operações imobiliárias: Mood Praia e Beach Class Cumbuco. A consultoria Binswanger Brazil foi responsável pela avaliação, com base nos saldos informados no balanço patrimonial da empresa SPE IMMOBINVEST LTDA, datado de 30 de setembro de 2025, fornecido pela administração do fundo.
O valor apurado, que totaliza uma valorização de 134,99% em relação aos valores originais de aquisição dos ativos, foi conquistado ao longo de 27 meses desde a criação do fundo em setembro de 2023. A divulgação ocorreu pouco mais de dois meses após a estreia do fundo na B3, a Bolsa de Valores do Brasil.
A avaliação independente dos ativos foi conduzida pela Binswanger Brazil, empresa com uma vasta experiência internacional em consultoria imobiliária. A empresa atende clientes corporativos em diversos países e está presente no Brasil desde a década de 1990.
O levantamento considerou estritamente as informações patrimoniais declaradas pela SPE responsável pelos empreendimentos, seguindo critérios técnicos de avaliação imobiliária. A identificação dos ativos avaliados baseou-se nos registros contábeis disponíveis até a data de referência, sem levar em conta operações posteriores.
Projetos
O FII IMMOBINVEST inclui em seu portfólio dois projetos imobiliários: Beach Class Cumbuco e Mood Praia do Futuro. No Beach Class Cumbuco, o fundo adquiriu 14 unidades a um valor inferior a metade do preço de tabela, dentro de um empreendimento já em andamento. Este projeto está localizado na Praia do Cumbuco, em Caucaia, em um terreno de 58 mil metros quadrados, próximo ao mar, e apresenta 640 unidades de studios, apartamentos de um e dois quartos, e unidades térreas com opção de jardim.
A construção é da Moura Dubeux, com início das obras no primeiro trimestre de 2024 e previsão de entrega para o quarto trimestre de 2028. A operação envolve um VGV de permuta de R$ 6,42 milhões, com um capital investido de R$ 3,1 milhões.
O segundo projeto, o Mood Praia do Futuro, está localizado à beira-mar da Praia do Futuro, em Fortaleza. Com 450 unidades residenciais, variando de dois a três quartos, entre 53 m² e 80 m², e um VGV estimado de R$ 195 milhões, o fundo participa do empreendimento através de uma permuta de 16%, correspondente a 72 unidades, com garantia de conclusão da obra em até 48 meses.
Este terreno de 10 mil metros quadrados também é da Moura Dubeux, com início das obras previsto para o primeiro trimestre de 2025 e entrega no terceiro trimestre de 2028. Até dezembro de 2025, 42 unidades foram vendidas, correspondendo a 58,83% do total disponível para o fundo, com VGV acumulado de R$ 20,54 milhões. O capital investido na operação totaliza R$ 14,817 milhões, com um VGV total da permuta estimado em R$ 37,854 milhões.
Contexto econômico
O desempenho do fundo ocorre em um cenário macroeconômico de ajustes e relativa estabilidade, de acordo com a avaliação da administradora. Em dezembro de 2025, a economia brasileira encerrou o ano com uma inflação dentro da meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional. A desaceleração inflacionária foi principalmente influenciada pela redução das pressões sobre bens industriais e pela manutenção de uma política monetária restritiva ao longo do ano.
No segundo semestre de 2025, o Banco Central manteve a taxa básica de juros elevada, visando o controle da inflação e a ancoragem das expectativas do mercado. Essa decisão contribuiu para uma maior previsibilidade do ambiente econômico, embora tenha limitado o crescimento de setores mais dependentes de crédito.
A atividade econômica apresentou um crescimento moderado, com destaque para os setores de serviços e imobiliário, que mantiveram um nível de atividade estável, mesmo em condições financeiras restritivas. O mercado de trabalho se manteve aquecido, o que sustentou a renda das famílias e o consumo, embora de forma mais contida. No campo fiscal, o debate sobre a sustentabilidade das contas públicas continuou influenciando as expectativas dos agentes econômicos e a volatilidade dos ativos financeiros.
Mercado imobiliário em 2025
Em 2025, o mercado imobiliário registrou a venda de cerca de 18 mil unidades, com um Valor Geral de Vendas estimado em R$ 8 bilhões. Houve um crescimento de mais de 30% em relação a 2024, tanto em número de unidades quanto em VGV, superando o recorde anterior de R$ 6,1 bilhões registrado no ano anterior.
O programa Minha Casa, Minha Vida continuou em expansão ao longo de 2025, ultrapassando um VGV de R$ 2,3 bilhões. Nos últimos cinco anos, o segmento apresentou um crescimento de 286%, consolidando sua participação no mercado imobiliário nacional e mantendo o interesse de investidores em ativos relacionados à economia real, incluindo fundos imobiliários.
